Der Albtraum mit den Eigentumsurkunden in Zypern: 2025 gelöst?

Der Albtraum mit den Eigentumsurkunden in Zypern: 2025 gelöst?

Der Kauf einer Immobilie auf Zypern klingt wie ein Traum: Türkisfarbene Meere, EU-Sicherheit und steuerliche Vorteile durch das Non-Dom-Regime. Doch für Tausende von Käufern – vor allem Ausländern aus Deutschland, Großbritannien und Russland – wurde der Traum zum Albtraum: Sie haben vollständig bezahlt, wohnen seit Jahren in ihrem Haus oder ihrer Wohnung, aber die Eigentumsurkunde (Title Deed) bleibt aus. Gründe? Hypotheken der Entwickler, Planungsverstöße oder unbezahlte Steuern. Bis 2024 war das ein systemisches Problem, das den Immobilienmarkt belastete und Käufer in einem rechtlichen Limbo festhielt. Doch 2025 bringt einen Wendepunkt: Mit dem neuen Gesetz 110(I)/2025 scheint der Spuk vorbei zu sein. Ist das Problem wirklich gelöst? Wir klären auf.

Was ist der Title-Deeds-Albtraum?

Seit den 2000er-Jahren haben Entwickler in Zypern oft Grundstücke hoch verschuldet, um Projekte zu finanzieren. Käufer zahlten Millionen für Neubauten, erhielten aber nur einen Vorvertrag – die endgültige Title Deed, die den vollen Eigentumstitel beim Department of Lands and Surveys (DLS) registriert, blieb aus. Stattdessen saßen Käufer auf „trapped“-Status: Sie konnten weder verkaufen noch beleihen, da Banken oder Gläubiger Vorrechte geltend machten. Betroffen: Bis zu 9.500 Fälle, darunter viele Expats. Häufige Ursachen:

• Hypotheken der Entwickler: Land wurde vor Vertragsabschluss belastet, Käufer hafteten indirekt.
• Planungsverstöße: Illegale Umbauten oder fehlende Baugenehmigungen (z. B. „Certificate of Unauthorised Works“).
• Steuerschulden: Unbezahlte MwSt. oder Grundsteuern blockierten die Registrierung.
• Bürokratie: Verzögerungen von 10–20 Jahren durch Gerichte und Land Registry.

Das Ergebnis: Immobilien verloren an Wert, Käufer riskierten Zwangsräumungen durch „Vulture Funds“ und verloren Vertrauen in den Markt. 2024 verschärfte das Oberste Gericht die Lage, indem es frühere Schutzgesetze für verfassungswidrig erklärte.

Die Lösung 2025: Gesetz 110(I)/2025 – Ein Meilenstein

Im Juni 2025 verabschiedete das zyprische Parlament einstimmig das „Transfer and Mortgage of Immovable Property (Amendment) Law of 2025“ (Gesetz 110(I)/2025), das am 4. Juli veröffentlicht wurde. Dieses Gesetz, entwickelt vom Innenministerium in Zusammenarbeit mit der Rechtsdienststelle, der Cyprus Bar Association und Banken, reformiert den Immovable Property Law (Cap. 224) und bietet einen verfassungskonformen Weg für trapped buyers. Kernpunkte:

• Zwangsübertragung von Title Deeds: Bei Käufen vor 2011, wenn keine Belastungen zum Zeitpunkt der Vertragsdeposition bestanden, kann die Title Deed zwangsweise übertragen werden – auch gegen den Willen von Gläubigern, solange Käufer-Schulden priorisiert werden.
• Umgang mit Planungsproblemen: Für bestehende Anträge ohne separate Title Deed (z. B. durch Baugenehmigungsfehler) prüft das Land Registry, ob Ausstellung machbar ist. Die jüngste Planungsamnestie deckt viele Verstöße ab.
• Fristen für Anträge: Für laufende Fälle: Ablehnung innerhalb von 8 Monaten, es sei denn, Unterlagen werden nachgereicht; bei anhaltenden Verzögerungen bis zu 2 Jahren und 8 Monaten.
• Schutz vor Gläubigern: Ausgewogene Rechte – Käufer bekommen Vorrang, aber Banken können Gegenansprüche geltend machen.

Das Gesetz löst nicht jeden Fall (z. B. bei schweren Verstößen), schafft aber Klarheit und Vertrauen. Experten nennen es einen „entscheidenden Schritt“ zur Sanierung des Marktes.

Wie wirkt sich das auf Käufer aus? Vor- und Nachteile

Vorteile 2025:

• Schnellere Prozesse: Viele trapped buyers können nun innerhalb von Monaten Title Deeds erhalten – statt Jahrzehnten.
• Marktboost: Der Immobilienmarkt erholt sich; Preise steigen um 5–10 % in betroffenen Gebieten wie Limassol und Paphos.
• Besserer Schutz: Seit 2023 (Gesetz 132(I)/2023) muss der Verkäufer einen aktuellen Land-Registry-Suchbescheid (nicht älter als 5 Tage) in den Vertrag einbeziehen. Digitale Portale des DLS erleichtern Suchen.

Nachteile und Restrisiken:

• Nicht rückwirkend für alle: Alte Fälle mit schweren Hypotheken erfordern Gerichte.
• Kosten: Anwälte und Gebühren (ca. 1.000–5.000 € pro Fall) bleiben hoch.
• Unautorisierte Arbeiten: Prüfen Sie Title Deeds auf „Certificate of Unauthorised Works“ – das macht Immobilien wertlos, bis behoben.

Praktische Tipps für Käufer 2025

1. Due Diligence: Lassen Sie vor Kauf einen Anwalt (z. B. mit Cyprus Bar-Zulassung) eine Title-Deed-Suche durchführen – online oder vor Ort beim District Lands Office.
2. Für Trapped Buyers: Beantragen Sie unter dem neuen Gesetz – Frist: Innerhalb von 8 Monaten nach Veröffentlichung.
3. Golden Visa: Die 300.000-€-Investition erfordert nun klare Title Deeds – nutzen Sie das als Druckmittel.
4. Vermeidung: Zahlen Sie nie ohne Escrow-Konto; wählen Sie etablierte Entwickler.

Fazit: Gelöst – aber mit einem Asterisk

2025 ist der Title-Deeds-Albtraum auf Zypern größtenteils gelöst: Das Gesetz 110(I)/2025 befreit Tausende aus dem Rechtschaos und stärkt den Markt. Dennoch: Vorsicht bleibt geboten – der Erfolg hängt von individueller Umsetzung ab. Für neue Käufer ist Zypern attraktiver denn je, kombiniert mit Non-Dom und EU-Vorteilen. Betroffene sollten sofort handeln, um von der Reform zu profitieren.

Hinweis: Diese Infos basieren auf dem Rechtsstand November 2025 und ersetzen keine Beratung. Konsultieren Sie einen spezialisierten Anwalt (z. B. Polycarpos Philippou & Associates LLC), um Ihren Fall zu prüfen.